近年来,经济社会的快速发展,人口、产业的集聚和扩张,对城市建设用地的需求呈现逐渐增长的趋势。但另一方面,在严格控制新增建设用地和耕地红线的大背景下,土地供需矛盾日益突出,城市发展面临的土地约束问题也逐渐显现。显然,通过新增建设用地的途径已难以解决土地约束问题。
  土地约束难题如何破?近几年,上海先后出台多项政策,通过鼓励城市更新、提高土地节约集约利用水平等方式,在城市建设用地“控总量”的同时,调整不同类型土地的用地结构,来破解城市发展面临的土地约束难题。
  “对于上海这样的一线城市来说,房地产市场已经进入存量时代,新增土地供应量逐步萎缩,盘活存量土地资源是未来发展的重点之一。”易居研究院研究员詹毅凡告诉《每日经济新闻》记者。
  向土地要“效率”
  6月12日,位于上海市徐汇区滨江板块的1宗商办地块挂牌出让,最终,网易以19.6亿元的底价竞得。出让公告显示,上述徐汇区黄埔江南延伸段WS5单元1886S-Q-1地块,总占地面积1.92万平方米、总规划建筑面积7.69万平方米。
  这意味着,网易竞得该地块的楼板价仅约25500元/平方米,此外,该地块北距地铁11号线200米左右,南侧距黄浦江不足500米,地理位置十分优越,在业内看来,该地块的楼板价并不高。
  值得注意的是,上述地块的楼板价虽不高,但土地部门对后期开发设置了较高条件,通过引入“全生命周期管理”,在建设管理、功能管理、运营管理、转让出租抵押管理、违约管理等方面,进行了相当细致严格的规定。具体来看,地上地下空间利用、自持年限、导入产业、研发投入强度等方面,均设置有诸多限制条件。
  多位业内人士分析认为,近年来上海在经营性用地的出让中,一改过去单纯通过提高容积率来提升土地利用效率的做法,转而实施全生命周期管理的办法,将项目建设、运行质量与综合效益等相关要素纳入土地出让合同管理中,通过土地核验、定期评估、诚信管理等,进行全过程监管。同时,鼓励和引导土地节约、集约利用。
  《每日经济新闻》记者注意到,早在2014年初,上海就下发《关于进一步提高本市土地节约集约利用水平的若干意见》,明确提出通过强化土地利用全生命周期管理等,提升土地资源配置效率。
  而全生命周期管理的一个重要背景是,当前上海建设用地规模接近极限,土地供需矛盾突出。
  年初,《上海市城市总体规划(2017-2035年)》(下称《规划》)正式发布,《规划》提出,上海要在2020年基本建成国际经济、金融、航运中心;在2035年基本建成卓越的全球城市、具有世界影响力的社会主义现代化国际大都市。而这一城市目标的实现,都将依赖于充裕的土地资源做支撑。
  根据《规划》,2020年上海城市建设用地规模将控制在3185平方公里,2035年控制在3200平方公里。但值得注意的是,至2015年末,上海城市建设用地规模已达3071平方公里。这意味着未来十几年,上海城市建设用地规模增量空间仅有100余平方公里。
  此外,建设用地布局分散、结构不合理、用地效率不高等问题,也是实施全生命周期管理的一个重要原因。
  根据上海市规划国土资源局官网数据,仅2015年,上海就根据土地全生命周期管理要求,共收回闲置土地81幅、289公顷;共督促135幅、448公顷地块及时开工建设。上海土地市场网的数据也显示,近4年来,上海共有435宗经营性用地、475宗工业用地通过全生命周期进行动态监督管理。
  “盘活存量用地,优化城市土地利用结构,可有效缓解上海土地供应瓶颈约束。”詹毅凡说。
  实际上,目前上海的部分国企也在推进其持有的工业用地盘活计划。如近期面市的城市更新项目“上生新所”,就通过将位于上海城市核心区、原属上海生物制品研究所的10余栋闲置老工业厂房等进行微改造,不仅盘活了存量工业用地,还让这些闲置土地焕发出了新的生命力。
  租赁住房用地成“主角”
  克而瑞数据显示,今年1~5月上海共成交94幅土地,总规划建筑面积753万平方米,同比增长100%;上海也以406亿元的土地出让金位列全国第7位,同比增长25%。尽管前5个月上海土地出让金位居全国前列,但从溢价率来看,上海土地市场呈现明显“降温”态势。
  根据克而瑞数据,4月份,上海土地成交溢价率仅为4%。上半年上海成功出让的2宗商品住宅用地,均以底价成交,总规划建筑面积约16万平方米,总出让金约49亿元。
  “目前上海土地成交金额不高,主要由于政府供地较少。”詹毅凡说,“上海土地成交低溢价率并不能说明土地市场的降温,这主要受政府提高土拍门槛、设定特殊条件,限制竞拍者来影响溢价率”。《每日经济新闻》记者注意到,上述2宗商品住宅用地,每宗均只有1家有效竞买申请人。
  与仅成功出让2宗商品住宅用地不同的是,前5个月,上海成功出让11宗租赁住房用地,总规划建筑面积61万平方米,总出让金34亿元。无论是数量,还是规划建筑面积,租赁住房用地都唱了上半年土地市场的主角。
  实际上,根据规划,在上海“十三五”期间的住房供应体系中,租赁住房也将成为主力。去年7月,《上海市住房发展“十三五”规划》发布。“十三五”(2016年至2020年)期间,上海将新增住房供应170万套,比“十二五”增加60%左右。新增的170万套住房中,商品住房约45万套、租赁住房约70万套、各类保障性住房约55万套。仅租赁住房在“十三五”期间的新增供应量中的比重,就已超过40%,远远高于商品住房的供应。
  自去年7月24日上海市首次推出租赁住房用地以来,目前上海市已成功挂牌出让32宗租赁住房用地,总规划建筑面积205万平方米,将至少提供2.4万套租赁住房。需要注意的是,上述32宗租赁住房用地中,有20宗位于外环线内,其中有多宗租赁住房用地由商业用地变更土地性质而来。
  此外,在租赁住房用地的供应方面,除了政府收储或调整性质的土地外,上海本地国企存量土地资源也是租赁住房用地供应的重要来源。如光明集团此前就表示,将先期拿出26块自有土地建设100万平方米租赁住房;上海地产集团也表示,将拿出首批7幅自有土地建设租赁住房。
  5年新建70万套租赁住房、拿出外环线内的稀缺土地资源建设租赁住房。在严格限制城市建设用地规模的背景下,土地资源向租赁住房用地倾斜,无疑将进一步压缩商品住房用地供应。
  “上海大力发展租赁住房,长期来看,随着上海产业结构、人口结构的调整,高端产业、高收入群体会不断聚集,未来可供销售的商品住宅房源一定会越来越少。”优淘城总裁薛建雄告诉《每日经济新闻》记者。 影片以2013至2016年的四个春天为时间节点,记录了一对相濡以沫50多年、乐观自强又多才多艺的老夫妇可爱、诗意的生活日常,被不少观众打趣“别人家的爸妈”。
  从2013至2016年,在北京工作的导演陆庆屹每年过节回家,都坚持着做一件事,即举着摄影机,记录眼前父母的一切,累计素材超过250个小时。而随着镜头展现的细节,一对贵州偏远山区县城的普通老夫妻,平凡琐碎却又充满诗意的生活片段跃然银幕。
  但老两口的生活,更多的却是积极、乐观又多才多艺:身为退休教师父亲不仅精通乐器,还自学了音乐编辑软件。母亲更是能歌善舞,随时都能引吭高歌。
  除了横向记录陆家老两口平凡朴实又五彩斑斓的情趣生活,《四个春天》更纵向展示了时间变化和生命更迭的深刻命题。
  当很多观众都好奇,为何父母对儿子时刻跟踪拍摄不以为意时,影片也给出了答案。原来这个大家庭用影像记录生活的传统,已经延续了近20年。片中的多处画面,选自从1997年春节开始的全家数次聚会、出行的场景;更有分工明确的导演、摄影、剪辑和配音解说,都由家人担任。
  放映后,导演陆庆屹在现场与媒体和观众分享了拍摄《四个春天》的缘起。陆庆屹表示,自己2012年曾在网上发表了名为《我妈》的日志,一年后又写了一篇《我爸》,两篇感情真挚的文章都成了网络爆款:“当时我就想,为什么我不拍点视频呢?”后来,他又被一篇采访里侯孝贤的话打动:“他说,你想拍电影就去拍啊,拍一拍就有经验了,当时我就下定决心。”从此,曾当过足球运动员、做过生意、当过摄影师的陆庆屹开始自学如何拍电影,并从2013年开始,年复一年地积累素材。
  “我们想不到有什么事情值得家人去生气吵架”
  也有观众问导演,感情这么好的父母是否吵过架?对此,导演笑言印象中只有一次:“但我爸跟我说,我妈错了也是对的。我妈的性格也属于生气不过3秒的那种。我们想不到有什么事情值得家人去生气吵架。”
  据悉,影片目前在网络评分达到9.3分,预计将于2018年下半年在全国上映。上海自贸区正发力进一步形成开发开放新优势。6月21日下午,上海自贸试验区管委会召开扩大金融服务业对外开放工作推进会,并推出了扩大金融服务业对外开放25条新举措。这为上海自贸区主动承接国家金融服务业开放重大举措落地,加强上海国际金融中心与自贸试验区建设联动提供了有力的支持和保障。
  为贯彻落实中央进一步扩大金融业对外开放的战略举措,承接上海市重点外资金融机构落户和业务创新试点,继续保持上海自贸区金融业对外开放度的全国领先地位,增强上海自贸区金融业的全球资源配置能力和影响力,进一步形成开发开放新优势,上海自贸试验区管委会制定了《中国(上海)自由贸易试验区关于扩大金融服务业对外开放 进一步形成开发开放新优势的意见》(下称《意见》)。
  《意见》包括25条举措,涵盖吸引外资金融机构集聚、便利外资金融机构落户、全面深化金融改革创新、金融服务科创中心建设、集聚发展高层次金融人才、构建与国际规则接轨的金融法治环境六个方面,体现了上海自贸区在扩大金融开放中的“试验田”作用。
  上海自贸试验区管委会常务副主任杭迎伟表示,作为上海金融中心的核心承载区,上海自贸试验区具有两大独特优势。一个是功能完备的要素市场体系,并且已经在国际化方面迈出了重要步伐。另一个是门类齐全的金融机构体系,目前已经形成了金融服务业的产业集群优势。
  据悉,上海自贸区挂牌以来,借助于政策等优势,多项金融业对外开放试点项目落户。上海自贸区还积极为外资金融项目落地开展相关协调服务,包括建立了上海自贸区外资金融机构落户服务团队、建立了上海自贸区与金融监管部门的精准招商工作例会制度、协助外资金融机构寻找国内合作伙伴、为外资金融机构提供长期政策支持等。
  杭迎伟表示,上海自贸试验区要加快落实中央战略部署,率先形成金融开放新优势。要更好发挥金融中心核心功能,打造金融服务业集聚的新高地。要形成改革创新的合力,全面落实金融开放新举措。


上一篇:“深圳—香港”地区在全球“创新集群”   下一篇:体育积极参与一线教学实践研究